親が住んでいた家の相続税はどうなるのか？
カテゴリ：枚方市の不動産売却　/　投稿日付：2026/05/31 07:50

アルクハウス不動産

実家を相続した時に知っておきたい基礎知識と節税ポイント

親が亡くなった後、多くの方が直面するのが「実家の相続」です。

特に多いのが、

「親が住んでいた家にも相続税がかかるの？」
「実家を相続すると税金はいくらになる？」
「空き家になった実家はどうしたらいい？」
「売却した方がいいの？」

という疑問です。

相続は人生で何度も経験するものではありません。

そのため、相続税の仕組みや不動産の扱いを知らないまま進めてしまい、後から後悔するケースも少なくありません。

この記事では、親が住んでいた家を相続した場合の相続税の考え方、税額が決まる仕組み、利用できる特例、そして相続後に売却する場合の注意点までわかりやすく解説します。

親が住んでいた家にも相続税はかかる？

結論から言うと、親が住んでいた家も「相続財産」に含まれるため、相続税の対象になります。

ただし、すべてのケースで相続税が発生するわけではありません。

相続税には「基礎控除」があるため、相続財産の総額が一定以下なら相続税はかかりません。

相続税がかかる基準とは？

相続税には次の基礎控除があります。

相続税の基礎控除

$3,000万円+600万円\times法定相続人の数$

例えば、

相続人が子ども2人の場合

なら、

3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

まで相続税はかかりません。

つまり、

実家
預貯金
株式
その他財産

これらをすべて合計して4,200万円以下なら、相続税が発生しない可能性があります。

実家の相続税評価額はどう決まる？

ここで重要なのが、「家の価値＝売れる価格」ではないという点です。

相続税では、実勢価格ではなく「相続税評価額」で計算されます。

建物の評価額

建物は固定資産税評価額を基準に計算されます。

一般的には、

新築価格よりかなり低くなる
築年数が古いほど評価は下がる

傾向があります。

つまり、築20年・30年の家は相続税評価額が低くなるケースが多いです。

土地の評価額

土地は主に「路線価」で計算されます。

路線価とは、国税庁が公表している道路ごとの価格です。

国税庁路線価図
国税庁路線価図・評価倍率表

実際には、

土地の形
間口
奥行き
高低差
接道状況

などによって評価額が変わります。

実家の相続で最も重要な「小規模宅地等の特例」

親が住んでいた家の相続では、「小規模宅地等の特例」が非常に重要です。

この特例を使うと、土地評価額を最大80％減額できる可能性があります。

小規模宅地等の特例とは？

例えば、

土地評価額：3,000万円

だった場合でも、

80％減額されると、

評価額：600万円

になる可能性があります。

これは相続税に大きな影響を与えます。

どんな場合に使える？

代表的なのは、

配偶者が住み続ける
同居していた子どもが住み続ける

ケースです。

ただし、

別居していた
持ち家がある
申告期限までに売却した

など条件によって使えない場合もあります。

非常に重要な特例なので、税理士への相談が重要です。

国税庁小規模宅地等の特例
国税庁小規模宅地等について

配偶者はさらに優遇される

相続税では、配偶者には大きな税額軽減があります。

配偶者の税額軽減

次のいずれかまで相続税がかかりません。

1億6,000万円
法定相続分

のどちらか大きい方まで非課税です。

つまり、多くのケースで配偶者には相続税が発生しないことが多いです。

相続した実家を売却した場合は？

最近非常に増えているのが、

「実家を相続したけど住まない」
「空き家になる」
「管理できない」

というケースです。

そのため、相続後に売却する方も増えています。

売却時は「譲渡所得税」に注意

相続税とは別に、売却時には「譲渡所得税」が発生する場合があります。

ただし、相続不動産には特例があります。

相続空き家の3,000万円特別控除

一定条件を満たせば、

譲渡所得から3,000万円を控除できる制度があります。

例えば、

売却益：2,500万円

なら、控除によって税金がゼロになる可能性もあります。

主な条件

昭和56年5月31日以前の建物
区分所有建物ではない
相続開始直前まで被相続人が一人暮らし
一定期間内に売却

などがあります。

国税庁空き家譲渡特例
国税庁被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

実家を放置するとどうなる？

相続後に放置される空き家は大きな問題になります。

例えば、

固定資産税
草木の管理
老朽化
近隣トラブル
解体費用

などの負担が発生します。

さらに、管理不全空き家に指定されると、固定資産税の優遇が外れる可能性もあります。

「売る」「貸す」「住む」を早めに決めることが大切

相続した実家は、

自分が住む
賃貸にする
売却する

のどれかを早めに判断することが重要です。

特に空き家は、時間が経つほど価値が下がるケースが多いです。

枚方市でも相続不動産の相談が増加中

枚方市の長尾・藤阪・津田エリアでも、

実家相続
空き家問題
相続後売却

の相談は非常に増えています。

特に、

築30年以上
相続登記未了
空き家放置

などは早めの相談が重要です。

相続不動産は「税金」と「不動産」の両方で考えることが大切

相続では、

税金
法律
不動産価値
売却タイミング

を総合的に考える必要があります。

そのため、

税理士
不動産会社
司法書士

などと連携しながら進めることが大切です。

まとめ

親が住んでいた家は、相続税の対象になります。

しかし、

基礎控除
小規模宅地等の特例
配偶者控除

などを使うことで、相続税が大きく減額されるケースも少なくありません。

また、相続後に売却する場合も、

空き家3,000万円控除

などの制度を利用できる可能性があります。

ただし、制度には細かな条件があるため、自己判断は危険です。

特に不動産相続は、

「税金」だけでなく「売却」「管理」「空き家対策」まで含めて考えることが重要です。

枚方市の長尾・藤阪・津田エリアで相続不動産にお悩みの方は、地域密着の不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

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会社概要・NAP情報

会社名：アルクハウス不動産（有限会社森田建設）
住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
営業時間：9:00-17:00

■建設業許可
大阪府知事許可（般-6）第112706号

■二級建築士事務所登録
大阪府知事登録（に）第8142号

■宅地建物取引業許可
大阪府知事許可（4）第55494号

所属団体　全日本不動産協会
提携司法書士　仲宗根司法書士
提携土地家屋調査士　リーガルフロンティア
提携税理士　宮田知幸税務会計事務所

代表：森田知憲

■宅地建物取引士登録番号
（大阪）第113721号

■二級建築士登録番号
第50867号

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枚方市「藤阪北町」｜中古マンションの売却依頼（最寄り：JR藤阪駅）
カテゴリ：取引事例　/　投稿日付：2026/05/31 07:46

アルクハウス不動産

ご相談のきっかけは、「住み替え（または資産整理）」を前提に、まずは“いくらで・どれくらいの期間で売れそうか”を把握したい、という内容でした。

マンションは戸建と違って、専有部分の状態に加えて、**管理状況（管理費・修繕積立金・長期修繕計画など）**が買主の安心感を左右します。そこで、売却活動に入る前に「条件整理」と「見せ方の準備」を優先する流れでご提案しました。

物件概要（※ここは確定情報が必要です）

所在地：大阪府枚方市藤阪北町

最寄り駅：JR学研都市線「藤阪駅」

物件種別：中古マンション

マンション名：要確認（例：○○マンション等）

専有面積：要確認（登記簿・分譲パンフ・管理規約で確認）

間取り：要確認（例：2LDK／3LDK など）

所在階：要確認（エレベーター有無も含む）

築年月：要確認

現況：居住中／空き家（要確認）

管理費／修繕積立金：要確認

駐車場：空き状況・費用要確認

引渡し：相談（住み替え・退去予定に合わせて調整）

売却に至った理由（例）

今回の売却理由は、次のようなケースに当てはまることが多いです。

子どもの成長で「部屋数」や「収納」が不足してきた（住み替え）
通勤・通学の動線を見直したい（生活の再設計）
将来の固定費（管理費・修繕積立金等）も含めて家計を整えたい（資金計画）
相続・空き家化を見据えて、早めに整理したい（資産整理）

ご希望があれば、**どの理由に寄せるか（住み替え／相続／家計見直し等）**を一本化して、文章の説得力が上がる形に整えます。