カテゴリ：取引事例 / 投稿日付：2026/04/02 08:21
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枚方市野村北町で住み替えを進めるにあたり、「購入の段取りを止めたくない」「でも安売りは避けたい」と悩まれていたA様。
査定額は2,120〜2,290万円、販売開始33日目に2,280万円で成約しました。
諸費用（仲介手数料・抵当権抹消・印紙・精算等）を差し引いた手残りは約1,864万円。
初動の見せ方と内覧枠の固定、値下げ判断ラインを先に決めて動いたことで、値下げ0回で短期成約。
手残りが読めたことで、次の住まいの資金計画が崩れずに進められたことが満足ポイントでした。
2. 読者の共感を取る「同じ悩み」提示
この記事は、こんな方に向けて書いています。
- 津田エリア周辺で住み替え（買い替え）を検討している
- 売却が長引くと購入判断ができず不安
- ローンが残っていて、手残りが読めない
- 内覧対応で生活が崩れるのが嫌で動けない
よくある不安はこの3つです。
- 相場が分からない（強気でも安売りでも後悔しそう）
- 売れるまでの期間が怖い（購入の期限に間に合うか）
- 手残りが読めない（ローンと諸費用で結局いくら残る？）
3. 物件条件（判断に必要な情報だけ）
- エリア：枚方市 野村北町
- 種別：戸建（中古一戸建て）
- 築年数：築12年
- 面積：土地 113.20㎡／建物 99.10㎡
- 状態：居住中、室内は丁寧に使用（大きな不具合なし）、駐車2台可
- 売却理由：住み替え（生活動線の見直し）
4. 売主様の「課題」整理（ここが一番読まれる）
A様の課題は、次の3点でした。
- 住み替え期限：購入候補の申込期限が約6週間後
- ローン残債：約330万円（毎月返済 約1.5万円）
- 内覧負担：共働きで片付け時間が限られ、内覧が増えるほど生活が回らない
「売却が長引くと購入が止まる。でも安売りはしたくない」
ここを、最初から数字で管理して短期で決め切る設計にしました。
5. 相場と査定の考え方（なぜその金額なのか）
机上査定（簡易査定）は 2,120〜2,290万円。
訪問査定後の見立ては 2,200万円前後でした。
理由は2つです。
- 津田エリア周辺は戸建検討層が一定数いて、価格帯が合えば動きが早い
- 築12年は「部分リフォーム前提」で検討しやすく、買主が資金計画を立てやすい
ただし住み替えは、強気に出しすぎると時間がかかりやすいです。
そこで今回は、初動で反響を取り切れる上限寄せでスタートしました。
6. 実際の販売戦略（売主が一番知りたい“プロの動き”）
1）写真・見せ方（居住中でも勝てる型）
- LDKは床面が見える配置にして“広さ”を優先
- 玄関・洗面は物を置かないルールで撮影
- 採光が出る時間帯に撮影し、写真の印象で負けない
2）媒体（初動で最大露出）
- ポータル掲載＋既存顧客へ同時紹介
- 引渡し条件を「相談可」にして、買主の不安（時期）を先に潰す
3）内覧（生活を崩さない）
- 内覧は週末2枠に固定
- 内覧前チェックは「換気・照明・匂い・水回り」の4点だけ
4）価格戦略（値下げゼロ前提）
- 開始価格：2,280万円
- 反響目標：問い合わせ 週9件
- 内覧目標：初週で2件
- 値下げ判断ライン：14日で内覧2件未満なら-30万円（今回は不要）
初動の反響が強く、内覧も積み上がり、値下げなしで申込→成約となりました。
7. 結果（数字を“セット”で出す）
- 販売開始〜成約まで：33日
- 成約価格：2,280万円
- 値下げ回数：0回
- 申込までの内覧数：5件
- 反響数：合計34件（平均 週10件前後）
- 諸費用（概算）：
- 仲介手数料：約82.4万円
- 抵当権抹消など登記関連：約3.0万円
- 印紙・精算等：約2.0万円
- その他調整：約**-1万円**（精算で相殺）
- 合計：約86万円
- 手残り：約1,864万円（2,280万円 − 約86万円 − ローン残債 約330万円）
8. 売主様のコメント（短く、でも本音）
Q. 依頼前に不安だったことは？
「住み替えなので、売却が長引くと購入判断が止まるのが不安でした。」
Q. 決め手は？
「開始価格と内覧枠、値下げの基準まで決めてくれたことです。」
Q. 良かった点は？
「内覧枠が固定で生活が崩れず、手残りが早く確定したことです。」
Q. 同じ悩みの人へ一言
「住み替えは、先に手残りを出すと迷いが減ります。」
9. この事例から学べる「失敗回避3つ」
- 住み替えは“売値”より先に“手残り確定”
- 内覧は回数より「枠固定」で続ける
- 値下げは“日数×内覧数”でルール化すると0回で決まりやすい
