カテゴリ：枚方市の不動産売却 / 投稿日付：2026/08/28 08:22
枚方市で不動産売却を考えている方から、
「家を5年以上持っていれば税金が安くなると聞いた」
「あと数か月待ってから売ったほうがいいのでしょうか？」
というご質問をいただくことがあります。
不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、所有期間によって**「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」**に分かれ、税率が異なります。
ただし、ここで注意したいのが5年間の数え方です。
単純に「購入日から売却日まで5年以上」ではありません。
今回は、枚方市で戸建て・マンション・土地の売却を検討している方に向けて、売却時期と税金の基本を分かりやすく解説します。
目次
1．不動産売却の税金は「売却価格」だけでは決まらない
2．長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
3．間違えやすい「5年」の数え方
4．税金だけで売却時期を決めないことも大切
1．不動産売却の税金は「売却価格」だけでは決まらない
まず押さえておきたいのは、
「3,000万円で売ったから3,000万円に税金がかかる」
というわけではないことです。
国税庁によると、土地・建物を売却した場合の課税譲渡所得金額は、基本的に、
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
で計算します。
取得費には購入代金や購入手数料などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
譲渡費用には、売却のために直接必要となった仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などが含まれる場合があります。
つまり重要なのは、いくらで売れたかではなく、売却によってどれだけの譲渡所得が生じたかです。
2．長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって税率が変わります。
国税庁が公表している基本税率は次のとおりです。
| 区分 | 所有期間の判定 | 基本税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却年の1月1日現在で5年超 | 所得税15％＋住民税5％ |
| 短期譲渡所得 | 売却年の1月1日現在で5年以下 | 所得税30％＋住民税9％ |
このほか、所得税には復興特別所得税等が関係します。2026年分については、復興特別所得税として基準所得税額に2.1％を掛けて計算する仕組みがあります。
また、マイホームの場合には一定の要件を満たせば3,000万円特別控除などの特例が利用できる可能性があります。
そのため、表の税率をそのまま売却価格に掛けて税額を計算することはできません。
3．間違えやすい「5年」の数え方
ここが今回、一番知っていただきたいポイントです。
長期か短期かは、
「売却した年の1月1日現在」
で判定します。
例えば国税庁は、2026年中に不動産を売却する場合、2020年12月31日以前に取得した土地・建物なら長期譲渡所得、2021年1月1日以後に取得したものなら短期譲渡所得になると案内しています。
そのため、
「購入してからちょうど5年経ったので長期譲渡になる」
とは限りません。
枚方市で購入してから比較的年数の浅い戸建てやマンションを売却する場合には、取得日と売却予定年を確認してから判断することが重要です。
また、相続した不動産については注意点があります。
国税庁によると、相続や贈与で取得した土地・建物の所有期間は、原則として被相続人や贈与者が取得した日から引き継いで計算します。
「今年相続したから所有期間は1年目」と単純に判断しないようにしてください。
4．税金だけで売却時期を決めないことも大切
税率が変わる可能性があるなら、
「長期譲渡になるまで待ったほうがいいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、私は税金だけで売却時期を決めないことも大切だと考えています。
例えば、
住宅ローンの返済が続いている。
空き家の管理費用がかかっている。
住み替え時期が決まっている。
相続人同士で早く整理したい。
といった事情があれば、保有を続けることにも費用や負担があります。
また、数か月・1年待てば現在より高く売れるのか、安くなるのかは、個別物件について確実に予測することはできません。
だからこそ、
現在の枚方市の不動産査定
住宅ローン残高
売却に必要な費用
想定される税金
保有を続ける費用
を整理してから判断することが重要です。
「税金が安くなるから待つ」のではなく、待った場合も含めて最終的な手取りと負担を比較するという考え方です。
まとめ
枚方市で不動産売却をする場合、売却によって利益が出れば譲渡所得に対する税金を確認する必要があります。
特に重要なのが、
①購入・取得した時期
②売却する年
③売却年の1月1日時点での所有期間
④取得費や譲渡費用
です。
「5年以上持っているつもりだった」という思い込みだけで判断せず、売却前に取得日を確認してみてください。
そして、税金だけで売却時期を決めるのではなく、査定価格・住宅ローン・維持費・今後の生活まで含めて比較する。
これが、後悔しにくい枚方市の不動産売却につながります。
社長としてひと言
不動産売却では、「いつ売るか」で税金の扱いが変わることがあります。
私は査定価格だけを見るのではなく、ローン残高や諸費用、税金まで含めて手元にいくら残るのかを整理することが大切だと考えています。
売る時期を数か月変えるだけで判断が変わる可能性もありますので、売却前に一度確認しておきましょう。
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住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
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■建設業許可
大阪府知事許可（般-6）第112706号
■二級建築士事務所登録
大阪府知事登録（に）第8142号
■宅地建物取引業許可
大阪府知事許可（4）第55494号
所属団体 全日本不動産協会
提携司法書士 仲宗根司法書士
提携土地家屋調査士 リーガルフロンティア
提携税理士 宮田知幸税務会計事務所
代表：森田知憲
■宅地建物取引士登録番号
（大阪）第113721号
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