枚方市でマンションを所有している方の中には、

「今売ったら、いくらくらいになるのだろう？」

「築年数が古いマンションでも売れる？」

「住宅ローンが残っていても売却できる？」

「売却するなら今なのか、それとももう少し待った方がいいのか？」

「枚方市のマンション売却に強い不動産会社はどう選べばいい？」

と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

マンション売却では、単純に「築年数」と「広さ」だけで価格が決まるわけではありません。

マンションそのものの価値＋部屋の条件＋管理状態＋立地＋その時点の市場＋売り方によって、最終的な成約価格は変わります。

特に枚方市の場合、

• 京阪本線
• 京阪交野線
• JR学研都市線

という複数の鉄道路線があり、樟葉・枚方市駅・枚方公園・牧野・御殿山・長尾・藤阪・津田など、駅やエリアによってマンション市場が異なるのが特徴です。

そこで今回は、枚方市で不動産売却を取り扱うアルクハウス不動産が、**「枚方市でマンションを売却するときに知っておきたいこと」**をまとめて解説します。

1．まず知っておきたい｜2026年の枚方市マンション売却市場

マンション売却を考えたとき、最初に確認したいのが現在の市場です。

2026年7月の近畿レインズによると、近畿圏全体の中古マンションは、

• 成約件数：1,518件
• 前年同月比：4.5％減
• 成約㎡単価：47.94万円／㎡
• 前年同月比：5.3％上昇
• 平均成約価格：3,214万円
• 前年同月比：4.5％上昇

となっています。

つまり、成約件数は減少している一方で、成約価格や㎡単価は上昇しているという状況です。

これは売主にとって「価格が上がっているから、どんなマンションでも高く売れる」という意味ではありません。

むしろ、

買われるマンションと、なかなか買われないマンションの差が出やすい市場

と考えた方がよいでしょう。

枚方市を含む「大阪府東部」はどうなっている？

近畿レインズでは、枚方市は

大阪府東部

というエリアに分類されています。

大阪府東部には、枚方市のほか、寝屋川市・交野市・守口市・門真市・四條畷市・大東市・東大阪市・八尾市・柏原市などが含まれます。

2026年7月の大阪府東部の中古マンション成約データでは、

となっています。

さらに、大阪府東部の成約㎡単価は前年同月比で8か月連続上昇しています。

枚方市を含む大阪府東部全体のデータですので、個別マンションの査定価格とは分けて考える必要があります。

2．枚方市の中古マンションはいくらで売れる？

SUUMOが掲載物件情報などをもとに算出した枚方市の中古マンション売却相場では、2026年6月時点で、

売却価格相場：2,180万円

専有面積中央値：73㎡

築年数中央値：30年

とされています。

ただし、ここで非常に大切なのが、

「枚方市の平均価格＝自分のマンションの売却価格」ではない

ということです。

例えば同じ70㎡の3LDKでも、

• 樟葉駅徒歩5分
• 枚方市駅徒歩10分
• 長尾駅徒歩10分
• 藤阪駅徒歩15分
• バス便エリア

では市場評価が異なります。

さらに同じマンションでも、

• 2階と10階
• 南向きと北向き
• 中住戸と角住戸
• リフォーム済みと未改装
• 眺望が良い部屋と前面に建物がある部屋

では売却価格が変わります。

したがってマンション売却では、枚方市全体の平均価格を見るだけではなく、

「同じマンション」「近隣マンション」「同じ駅」「似た築年数・面積」の成約事例を見ること

が非常に重要です。

3．枚方市のマンション価格を左右する10のポイント

マンションの査定では、主に次の条件が確認されます。

① 最寄り駅

中古マンションでは駅との関係が非常に重要です。

枚方市には、

京阪本線

• 樟葉駅
• 牧野駅
• 御殿山駅
• 枚方市駅
• 枚方公園駅
• 光善寺駅

京阪交野線

• 宮之阪駅
• 星ケ丘駅
• 村野駅

JR学研都市線

• 津田駅
• 藤阪駅
• 長尾駅

などがあります。

「枚方市」という大きな括りではなく、どの駅の生活圏にあるマンションなのかを見る必要があります。

② 駅までの距離

一般的に、

駅徒歩5分

駅徒歩10分

駅徒歩15分

では買主から見た印象が変わります。

ただし枚方市では、駅距離だけでなく、

• バス便
• 商業施設
• スーパー
• 学校
• 医療施設
• 車での移動利便性

なども購入判断に影響します。

駅から多少離れていても、生活利便性の高いマンションであれば一定の需要が期待できます。

③ 築年数

築年数も重要な査定項目です。

ただし、

築30年だから売れない

築40年だから価値がない

とは限りません。

中古マンションは「建物が何年経過しているか」だけではなく、

これまでマンション全体をどのように管理してきたか

が重要です。

実際、2026年7月の大阪府東部の中古マンション平均築年数は約31年です。

築30年前後のマンションも中古市場では普通に取引されています。

4．実は重要｜マンションは「管理状態」でも価格が変わる

一戸建てとマンションの大きな違いが、

マンション全体の管理状態

です。

買主側が確認する代表的な項目として、

• 管理費
• 修繕積立金
• 修繕積立金の残高
• 長期修繕計画
• 大規模修繕履歴
• 管理組合の運営状況
• 駐車場の空き状況
• ペット飼育規定
• 管理規約

などがあります。

枚方市でも「分譲マンション管理計画認定制度」が設けられています。

枚方市によると、適切な管理計画を持つマンションについて、市が一定の基準を満たす管理計画として認定する制度であり、認定基準には管理組合の運営、管理規約、経理、修繕積立金などが含まれています。

つまりマンションの場合、

「室内がきれいか」だけでなく「マンション全体がきちんと管理されているか」

も資産価値に関係してくるのです。

5．同じマンションでも売却価格が違う理由

同じマンション内でも価格差は発生します。

主な要因は、

• 階数
• 方角
• 角部屋
• 日当たり
• 眺望
• 専有面積
• 間取り
• バルコニー
• 室内状態
• リフォーム履歴
• 駐車場
• 専用庭
• ルーフバルコニー

などです。

例えば「同じマンションで3,000万円で売れた」という事例があっても、その部屋が、

10階・南東角部屋・リフォーム済み

で、自分の部屋が、

2階・中住戸・未改装

なら、その3,000万円をそのまま査定基準にはできません。

逆も同じです。

不動産査定では、

似ている成約事例をどこまで適切に補正できるか

が重要になります。

6．「査定価格」と「売却価格」は違います

マンション売却でよく勘違いされるのが、

査定価格＝売れる価格

だと思ってしまうことです。

実際には、

査定価格

不動産会社が「この程度なら売却できる可能性が高い」と判断した価格

売出価格

実際に市場へ出す価格

成約価格

最終的に買主と合意した価格

の3つがあります。

例えば、

査定価格　2,500万円

売出価格　2,680万円

成約価格　2,580万円

ということもあります。

そのため、不動産会社を選ぶ際に、

「一番高い査定価格を提示した会社を選ぶ」

ことだけで判断するのはおすすめできません。

重要なのは、

「なぜ、その価格なのか」を説明できる会社かどうか

です。

7．マンション査定で確認すべきポイント

査定を受けたら、金額だけを見るのではなく、次の点を確認してください。

① 比較した成約事例

どのマンションの、どの部屋を参考にしたのか。

② 売出事例ではなく成約事例を見ているか

現在3,000万円で販売中だからといって、3,000万円で売れるとは限りません。

重要なのは、

「いくらで売り出しているか」より「いくらで売れたか」

です。

③ 同一マンションの実績

マンションは同じ棟の成約事例が非常に参考になります。

④ 競合物件

現在、同じマンションや近隣で何戸販売されているのかも重要です。

8．枚方市でマンションを高く売るための9つのポイント

① 最初の売出価格を慎重に決める

マンション売却では、

「とりあえず高く出して、売れなかったら下げよう」

という方法が必ずしも成功するとは限りません。

価格が相場から大きく外れると、購入検討者から、

「高い物件」

として認識され、候補から外れてしまう可能性があります。

大切なのは、

相場＋競合物件＋物件の強み

を整理して価格を決めることです。

② 同じマンションの販売状況を確認する

マンション売却では、同じマンション内に競合物件があるかどうかが重要です。

例えば同じマンションで、

7階　2,780万円

10階　2,980万円

の2戸が販売されているところへ、

5階　3,380万円

で販売すると、比較されたときに不利になる可能性があります。

③ 写真を軽視しない

今の購入者の多くは、不動産ポータルサイトなどで物件を探します。

つまり購入希望者が最初に見るのは、

営業担当者ではなく「写真」

です。

特に、

• LDK
• キッチン
• バルコニー
• 眺望
• 外観
• エントランス
• 共用部分

などは印象を大きく左右します。

④ 内覧前に「生活感」を減らす

居住中でも売却はできます。

ただし内覧時には、

• 玄関
• LDK
• 洗面所
• バルコニー
• キッチン

を中心に物を減らしておくことをおすすめします。

高額なリフォームをするより、まずは

整理整頓・清掃・明るさ

を整える方が費用対効果が高いこともあります。

⑤ リフォームは「売ってから」の方がいい場合もある

売却前に数百万円かけてリフォームすれば、必ずその分高く売れるわけではありません。

中古マンション購入者の中には、

「自分好みにリノベーションしたい」

という方もいます。

したがって、

売却前にリフォームするべきか

現状のまま販売するべきか

は、マンション・価格帯・買主層を見て判断する必要があります。

⑥ マンションの管理資料を準備する

購入者にとって、

• 長期修繕計画
• 修繕履歴
• 管理費
• 修繕積立金
• 管理規約

などは大切な情報です。

売却準備の段階から整理しておくことで、購入希望者へ説明しやすくなります。

⑦ 値下げは「金額」より「タイミング」

売れないから毎週少しずつ価格を下げる、という方法が必ずしも効果的とは限りません。

問い合わせ件数、閲覧状況、競合物件、内覧数などを確認し、

価格が原因なのか

広告が原因なのか

物件条件が原因なのか

を判断してから対応することが重要です。

⑧ 地域を理解した不動産会社を選ぶ

枚方市では、

「枚方市なら全部同じ」

ではありません。

京阪沿線とJR学研都市線でも購入層は異なります。

さらに、

長尾・藤阪・津田

と、

枚方市駅・樟葉・枚方公園

でも住宅市場は違います。

地域特性を理解していることは、適正な価格設定や購入者への説明において重要です。

⑨ 「高く売る」と「早く売る」のバランスを決める

売却方針は大きく分けると、

高値優先

時間をかけてもなるべく高く売りたい

バランス型

相場に近い価格で一定期間内に売りたい

スピード優先

多少価格が下がっても早く現金化したい

があります。

最初に売却目的を決めておくと、販売戦略が立てやすくなります。

9．マンション売却の流れ

枚方市でマンションを売却する場合も、基本的な流れは次の通りです。

STEP1　売却相談

まず、

「なぜ売るのか」

「いつまでに売りたいのか」

「住宅ローンはいくら残っているか」

などを整理します。

STEP2　査定

マンション所在地、専有面積、築年数、階数、方角、室内状態などを確認します。

より正確な査定をする場合は訪問査定を行います。

STEP3　媒介契約

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。

STEP4　売出価格決定

査定価格、周辺相場、競合物件、売却希望時期などから売出価格を決めます。

STEP5　販売活動

不動産ポータルサイト、レインズ、既存顧客などを活用して購入希望者を探します。

STEP6　内覧

購入検討者に室内を見てもらいます。

STEP7　購入申込み・条件交渉

価格、引渡時期、設備などの条件を調整します。

STEP8　売買契約

条件がまとまれば売買契約を締結します。

STEP9　住宅ローン完済・抵当権抹消準備

住宅ローンが残っている場合には、売却代金などを使って残債を完済し、抵当権を抹消します。

STEP10　残代金受領・引渡し

買主から残代金を受け取り、所有権を移転してマンションを引き渡します。

10．住宅ローンが残っていてもマンションは売却できる？

結論からいうと、

住宅ローンが残っていてもマンション売却は可能です。

ただし原則として、引渡し時には住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

例えば、

売却価格　3,000万円

住宅ローン残高　2,000万円

なら、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。

一方、

売却価格　2,000万円

住宅ローン残高　2,500万円

の場合には500万円の不足があります。

さらに仲介手数料などの売却費用も考える必要があります。

そのため査定時には、

「いくらで売れそうか」だけでなく「売ったあと手元にいくら残るか」

まで計算しておくことが重要です。

11．マンション売却にかかる費用

マンションを売却するときには、代表的に次の費用があります。

仲介手数料の目安

仲介手数料には法律上の上限があります。

売買価格が400万円を超える場合、一般的な速算式では、

売買価格×3％＋6万円＋消費税

が上限の目安となります。

国土交通省も、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限が定められているとしています。

例えば2,500万円でマンションが売れた場合、

2,500万円×3％＋6万円
＝81万円

消費税を加えると、

89万1,000円

が上限の目安です。

12．マンションを売却すると税金はいくらかかる？

マンションを売却して利益が出た場合、

譲渡所得税

がかかる可能性があります。

基本的な計算は、

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

です。

購入価格そのものをそのまま取得費として計算するわけではなく、建物については減価償却なども関係するため注意が必要です。

13．マイホームなら「3,000万円特別控除」が使える可能性

自宅として使用していたマンションの場合、一定の要件を満たせば、

譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例

があります。

国税庁では、マイホームを売却した場合、所有期間の長短に関係なく一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるとしています。

例えば、

譲渡所得　1,000万円

3,000万円特別控除　－1,000万円

課税対象　0円

となる場合があります。

ただし適用には条件があり、確定申告も必要です。

税金については個別事情によって異なるため、最終的には税務署や税理士へ確認してください。

14．住まなくなったマンションでも3,000万円控除は使える？

以前住んでいたマンションでも、一定期間内に売却すれば対象になる可能性があります。

国税庁によると、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

に売却するなど、一定要件を満たす必要があります。

転勤、住み替え、相続などで空室になったマンションを所有している方は、この期限にも注意が必要です。

15．所有期間5年で税率が変わる

土地・建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって、

長期譲渡所得

と

短期譲渡所得

に分かれます。

2026年中に売却する場合、国税庁によると、

2020年12月31日以前に取得
→長期譲渡所得

2021年1月1日以後に取得
→短期譲渡所得

となります。

税率も異なるため、購入時期によっては売却時期を検討する意味があります。

16．仲介と買取、どちらでマンションを売るべき？

マンションの売り方には、大きく、

仲介

と

買取

があります。

仲介

不動産会社が購入者を探して売却します。

メリット

市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い。

デメリット

購入者が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

買取

不動産会社が直接マンションを購入します。

メリット

• 売却までが早い
• 内覧対応を減らしやすい
• 売却スケジュールを立てやすい

デメリット

一般的には仲介による売却より価格が低くなる傾向があります。

どちらが正解？

例えば、

「半年程度かかってもなるべく高く売りたい」

なら仲介。

「相続したマンションを早く整理したい」

「住み替え期限が決まっている」

「室内を何度も内覧されるのは避けたい」

という場合には買取も選択肢になります。

大切なのは、

最初からどちらか一方に決めるのではなく、仲介価格と買取価格の両方を確認すること

です。

17．枚方市でマンション売却に失敗しやすいケース

失敗① 査定額だけで不動産会社を選ぶ

3社から、

A社　2,800万円
B社　3,000万円
C社　3,500万円

と査定された場合、

C社が一番高く売れるとは限りません。

査定額は、

買取価格ではありません。

「その価格になる根拠」が重要です。

失敗② 相場より高く出しすぎる

高値スタート自体が悪いわけではありません。

ただし相場から大きく外れると、購入者から比較対象にすら入れてもらえない可能性があります。

失敗③ 売れない原因を価格だけだと思う

問い合わせが少ない原因は、

• 写真
• 広告
• 間取り図
• 物件説明
• 競合
• 内覧対応
• 価格

など複数考えられます。

「売れない＝値下げ」

と即判断するのではなく、原因分析が必要です。

失敗④ 売却費用を考えていない

3,000万円で売れたから3,000万円手元に残るわけではありません。

仲介手数料、住宅ローン残高、登記関係費用などを差し引いた、

最終手取り額

を見ることが重要です。

18．枚方市でマンションを売るなら「マンション名」で査定する

私たちがマンション売却で大切だと考えているのは、

「枚方市の平均価格」だけで査定しないこと

です。

例えば、

「枚方市・築25年・70㎡」

だけで価格を判断するのではなく、

○○マンションの○階、○向き、○㎡

まで見ていく必要があります。

マンションでは同じ建物内の過去の成約事例が非常に参考になるからです。

さらに、

• 現在販売中の部屋
• 過去の成約価格
• 築年数
• 管理状態
• 駐車場
• 修繕履歴
• 駅距離
• 周辺競合

などを総合的に確認します。

19．こんな方は早めに査定をおすすめします

次のような方は、

「売ると決めてから」ではなく、売るか迷っている段階で査定

しておくことをおすすめします。

• 住み替えを考えている
• 転勤予定がある
• 相続したマンションを所有している
• 空室マンションを持っている
• 住宅ローンが残っている
• 離婚に伴い不動産整理を考えている
• 老後に向けて住み替えたい
• 子どもが独立して部屋が余っている
• 賃貸にするか売却するか迷っている
• 今の資産価値だけ知りたい

査定したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

現在の資産価値を知ることは、今後の選択肢を考える材料になります。

20．枚方市のマンション売却でよくある質問

Q1．査定だけでも大丈夫ですか？

はい。

売却するか決まっていない段階でも査定できます。

「まず現在の価格を知りたい」という相談でも問題ありません。

Q2．査定をしたら売らないといけませんか？

いいえ。

査定と売却契約は別です。

査定結果を確認したうえで、売る・売らないを判断できます。

Q3．住宅ローンが残っていても売れますか？

可能です。

ただし原則として引渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できることが必要です。

Q4．住みながら売却できますか？

可能です。

中古マンションでは居住しながら売却活動を行うケースも珍しくありません。

Q5．築30年以上でも売れますか？

築年数だけで売却できないとは判断できません。

立地、価格、管理状態、広さ、室内状態などを総合的に判断します。

大阪府東部でも2026年7月の中古マンション平均築年数は約31年となっています。

Q6．リフォームしてから売った方がいいですか？

必ずしも必要ではありません。

購入者自身がリフォーム・リノベーションするケースもあるため、工事前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

Q7．マンションを売るのに何か月くらいかかりますか？

物件や価格、市場状況によって異なります。

特にマンションの場合、同じマンション内や近隣マンションの競合状況によって売却期間が変わります。

期限がある場合は、最初に担当者へ伝えて販売計画を立てることが重要です。

Q8．相続したマンションでも売れますか？

売却可能です。

ただし相続登記や名義関係を確認する必要があります。

相続状況によって必要な手続きが異なるため、早めに確認してください。

Q9．マンションを貸すか売るか迷っています

売却査定価格と想定賃料の両方を比較することをおすすめします。

賃貸の場合は家賃収入だけでなく、

管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスク・修繕費

なども考える必要があります。

Q10．複数の不動産会社に査定してもらった方がいいですか？

価格だけでなく、

査定根拠・販売方法・地域理解・担当者の説明

を比較する意味では有効です。

ただし「最も査定額が高い会社＝最も高く売れる会社」とは限りません。

21．枚方市のマンション売却で一番大切なのは「正しい現在地」を知ること

マンション売却では、

「もっと待てば上がるかもしれない」

「今売ったら損かもしれない」

と考え始めると、なかなか判断できなくなるものです。

しかし売却を考える最初の一歩は、

「売るかどうかを決めること」ではありません。

まず、

今、自分のマンションはいくらくらいなのか

を知ることです。

そのうえで、

• 売却する
• 住み続ける
• 賃貸にする
• 住み替える
• 将来まで保有する

という選択肢を比較すればいいと私は考えています。

まとめ｜枚方市でマンションを売却するなら「相場」ではなく「自分のマンション」を見る

枚方市でマンションを売却するときは、

枚方市全体の平均価格だけを見るのではなく、個別のマンションごとに価格を考えること

が重要です。

特に確認したいのは、

• 同一マンションの成約事例
• 最寄り駅
• 駅距離
• 築年数
• 階数
• 方角
• 専有面積
• 室内状態
• 管理状況
• 修繕積立金
• 長期修繕計画
• 周辺の競合物件

です。

そして、

査定価格

売出価格

最終的な成約価格

はそれぞれ違います。

だからこそ、「査定額が一番高い会社」を探すのではなく、

「なぜ、その価格になるのかを説明できる不動産会社」

を選ぶことが大切です。

アルクハウス不動産からひと言

私は、不動産売却で一番避けたいのは、

よく分からないまま売却を進めて、あとから「もう少し考えればよかった」と思うこと

だと考えています。

マンションを売る理由は人それぞれです。

住み替えの方もいれば、相続、転勤、住宅ローン、家族構成の変化など、いろいろな事情があります。

だから私は、最初から「売りましょう」と決める必要はないと思っています。

まずは、

今ならどれくらいで売れそうなのか。

売ったら住宅ローンを返していくら残るのか。

売る以外の選択肢はあるのか。

そこから一緒に整理していけば十分です。

枚方市でマンション売却を検討されている方は、アルクハウス不動産までお気軽にご相談ください。

「まだ売るとは決めていない」

という段階でも大丈夫です。

地元の不動産会社として、枚方市のマンション市場を見ながら、一つひとつ丁寧にお話しさせていただきます。

参考・出典

• 公益社団法人 近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート 2026年7月度」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 枚方市「枚方市分譲マンション管理計画認定制度」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき」
• SUUMO「大阪府枚方市のマンション売却価格相場」

※不動産価格はマンション、住戸、階数、方角、築年数、管理状態、売却時期などによって異なります。本記事記載の統計値は個別物件の売却価格を保証するものではありません。

※税制度・特例は個別条件によって適用可否が異なります。実際の税務判断については税務署または税理士へご確認ください。

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会社概要・NAP情報

会社名：アルクハウス不動産（有限会社森田建設）
住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
営業時間：9:00-17:00

■建設業許可
大阪府知事許可（般-6）第112706号

■二級建築士事務所登録
大阪府知事登録（に）第8142号

■宅地建物取引業許可
大阪府知事許可（4）第55494号

所属団体　全日本不動産協会
提携司法書士　仲宗根司法書士
提携土地家屋調査士　リーガルフロンティア
提携税理士　宮田知幸税務会計事務所

代表：森田知憲

■宅地建物取引士登録番号
（大阪）第113721号

■二級建築士登録番号
第50867号

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