枚方市で実家や土地を相続したものの、誰も住む予定がなく、そのままになっているというケースは少なくありません。

相続登記が終わっていない、兄弟間で売却方針が決まらない、室内に荷物が残っているなどの理由から、判断を先送りしている方もいるでしょう。

しかし、空き家や空き地は、使っていないからといって何も起こらないわけではありません。

建物の老朽化、庭木の越境、不法投棄、防犯上の問題、固定資産税、近隣からの苦情など、時間がたつほど問題が増える可能性があります。

さらに、適切な管理が行われていない空き家が「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、土地の固定資産税等に適用されている住宅用地特例から外れる可能性があります。

この記事では、枚方市で相続した空き家や空き地を放置した場合に起こり得る問題を、建物、近隣関係、税金、相続、売却価格の面から詳しく解説します。

長尾・藤阪・津田エリアで空き家を所有している方が、管理を続けるべきか、売却すべきかを判断するための内容です。

相続した空き家・空き地を放置する主なリスク

空き家や空き地を放置した場合の問題は、一つではありません。

複数のリスクが同時に進行することがあります。

問題が起きてから対応するより、異常が小さい段階で管理や売却を始める方が、費用を抑えやすくなります。

リスク1　建物の老朽化が急速に進む

人が住んでいる住宅では、窓の開閉、換気、掃除、通水などが日常的に行われます。

一方、空き家になると室内に湿気がこもり、カビや木材腐朽が発生しやすくなります。

雨漏りが起きても気付く人がいないため、天井だけでなく、柱、梁、床、断熱材まで被害が広がることがあります。

空き家で起こりやすい劣化

• 屋根瓦や屋根材のずれ。
• 雨どいの詰まりや外れ。
• 天井や壁からの雨漏り。
• 柱、土台、床の腐食。
• シロアリ被害。
• 室内のカビや悪臭。
• 給排水管の漏水や腐食。
• 外壁材のひび割れや落下。
• 窓ガラスや雨戸の破損。
• 基礎や擁壁のひび割れ。

最初は数万円程度で直せた不具合でも、放置期間が長くなると、数十万円から数百万円規模の修繕が必要になる可能性があります。

中古戸建として売却できた住宅が、劣化によって解体前提の土地としてしか評価されなくなることもあります。

建物価値が低下する流れ

空き家になった直後
　　　↓
換気・清掃・通水が止まる
　　　↓
湿気・カビ・害虫が発生
　　　↓
雨漏りや腐食を見落とす
　　　↓
大規模修繕が必要になる
　　　↓
中古戸建として売りにくくなる
　　　↓
解体費を差し引いた土地評価になる

「今は売らない」という判断をする場合でも、建物状態を維持するための管理が必要です。

リスク2　庭木や雑草が近隣トラブルを招く

枚方市の長尾・藤阪・津田には、庭や駐車場を備えた一戸建てが多くあります。

空き家になると、庭木や雑草の手入れが行われなくなり、道路や隣地へ枝葉が越境することがあります。

落ち葉が隣家の雨どいを詰まらせたり、枯れ草が火災の原因になったりする可能性もあります。

空き地・庭で起こりやすい問題

近隣住民からの苦情を受けてから業者を探すと、緊急対応となり、通常より費用が高くなることがあります。

年1回の草刈りだけでは足りない土地もあるため、春から秋にかけて複数回の管理が必要かを確認しましょう。

リスク3　不法侵入・不法投棄・放火の危険が高まる

郵便物がたまり、庭が荒れ、夜間に照明がつかない住宅は、外から見ても空き家であることが分かりやすくなります。

窓や勝手口の施錠が不十分であれば、不法侵入される可能性があります。

敷地内へ家具、家電、タイヤ、ごみなどを不法投棄されるケースもあります。

不法投棄した人を特定できなければ、処分費用を所有者が負担することになる可能性があります。

また、枯れ草、古紙、木材など燃えやすいものが放置されていると、放火や延焼の危険も高まります。

最低限行いたい防犯対策

• 玄関、窓、勝手口を施錠する。
• 郵便物を定期的に回収する。
• 庭木や雑草を整理する。
• 室内外に燃えやすい物を置かない。
• センサーライトを設置する。
• 窓ガラスや雨戸の破損を直す。
• 定期的に人が出入りしている状態を作る。
• 緊急連絡先を近隣や管理会社と共有する。

遠方に住んでいる場合は、写真報告付きの空き家管理サービスを利用する方法があります。

リスク4　管理不全空家に指定される可能性がある

2023年12月13日に施行された改正空家法では、従来の「特定空家」に加え、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」として指導・勧告できる仕組みが設けられました。

管理不全空家は、倒壊寸前の建物だけが対象になるわけではありません。

屋根や外壁の一部が破損している、雑草や樹木が管理されていないなど、管理状態によっては早い段階から行政上の対応対象となる可能性があります。

管理不全空家と特定空家の違い

枚方市は、改正空家法を踏まえて第2次枚方市空家等対策計画を改定し、2025年3月に実行計画第2期を策定しています。

相続手続き中であることや、所有者が遠方に住んでいることだけで、管理責任がなくなるわけではありません。

行政対応が進むイメージ

管理状態の悪化
　　　↓
現地確認・所有者調査
　　　↓
助言・指導
　　　↓
管理不全空家等への勧告
　　　↓
住宅用地特例から除外される可能性
　　　↓
状態がさらに悪化
　　　↓
特定空家への措置

具体的な判断や手続きは、建物の状態と周辺への影響に基づいて個別に行われます。

リスク5　固定資産税等が高くなる可能性がある

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税と都市計画税の住宅用地特例が適用されます。

枚方市では、住宅1戸当たり200平方メートル以下の小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1、都市計画税を3分の1としています。

しかし、管理不全空家または特定空家として市区町村長から勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外される可能性があります。

住宅用地特例の比較

「古い建物を残しておけば固定資産税が安い」と考える方もいます。

しかし、建物を適切に管理しなければ、特例が外れる可能性があるため、単に残しておけばよいわけではありません。

また、実際の税額は評価額、課税標準額、負担調整措置などによって異なり、単純に6倍になるとは限りません。

リスク6　修繕費・解体費・管理費が積み重なる

空き家を所有し続ける場合は、固定資産税だけでなく、さまざまな維持費がかかります。

空き家の年間維持費

5年間保有した場合の仮想モデル

固定資産税等　　　年間12万円
火災保険　　　　　年間 3万円
草刈り・剪定　　　年間 6万円
空き家管理　　　　年間12万円
小修繕・交通費　　年間 5万円
────────────────
年間負担　　　　　年間38万円

38万円 × 5年間 ＝ 190万円

これは計算例であり、実際の金額は土地や建物によって異なります。

ただし、何も利用していない空き家でも、数年間で数百万円規模の負担になる可能性があることは理解しておく必要があります。

リスク7　相続人が増えて売却できなくなる

相続登記や遺産分割を行わないまま、相続人の一人が亡くなると、その人の権利が配偶者や子どもへ引き継がれる可能性があります。

兄弟3人で話し合えばよかった不動産が、次の相続によって甥や姪を含む6人、8人の問題になることがあります。

共有者が増えるほど、次の手続きが難しくなります。

• 売却への同意。
• 売出価格の決定。
• 値下げへの同意。
• 解体や修繕の決定。
• 固定資産税の負担。
• 境界確認への立会い。
• 売買契約書への署名押印。

相続人の中に連絡が取れない人や、判断能力が低下した人がいる場合は、さらに手続きが複雑になります。

相続関係が複雑になる流れ

親名義の空き家
　　　↓
兄弟3人が相続
　　　↓
登記・遺産分割を放置
　　　↓
兄弟の一人が死亡
　　　↓
配偶者・子どもが相続
　　　↓
関係者が増えて合意が困難
　　　↓
売却・解体が進まない

問題を次の世代へ残さないためにも、早い段階で相続登記と売却方針を整理することが大切です。

リスク8　売却価格と手取り額が下がる

空き家を長く保有すれば、将来価格が上がる可能性が全くないわけではありません。

しかし、建物の劣化によって修繕費や解体費が増えれば、土地価格が上がっても手取りが増えないことがあります。

放置前後の評価イメージ

長尾・藤阪・津田で駅に近い空き家でも、雨漏り、擁壁、境界、接道などの問題があれば査定価格に影響します。

駅距離だけでなく、現在の建物状態を確認し、早い段階で査定を受けることが重要です。

長尾・藤阪・津田で特に確認したい管理項目

長尾エリア

長尾元町、長尾東町、長尾西町、長尾台などでは、庭木、擁壁、階段、駐車スペースの状態を確認します。

高低差のある土地では、土砂や雨水が道路・隣地へ流れていないかも重要です。

藤阪エリア

藤阪元町、藤阪中町、藤阪東町、藤阪北町などでは、道路との高低差、擁壁のひび割れ、排水状態を確認します。

庭付き住宅では、樹木や雑草の越境にも注意が必要です。

津田エリア

津田元町、津田東町、津田西町、津田駅前などでは、古いブロック塀、私道、水路、境界、狭い道路などが関係する場合があります。

建物だけでなく、土地と道路の状態も定期的に確認しましょう。

すぐに売らない場合に必要な最低限の管理

売るか残すかを決められない場合でも、次の管理は行ってください。

• 月1回程度の現地確認。
• 室内の換気。
• 水道の通水。
• 郵便物の回収。
• 雨漏りや漏水の確認。
• 庭木と雑草の管理。
• 屋根、外壁、雨どいの確認。
• 玄関、窓、雨戸の施錠確認。
• 害虫、害獣の確認。
• 不法投棄の確認。
• 台風や大雨後の緊急確認。
• 火災保険の契約確認。
• 写真による状態記録。

自分で管理できない場合は、親族、不動産会社、空き家管理事業者などへ依頼する方法があります。

枚方市は、空き家や空き地の管理、処分、活用などを相談できる「空き家・空き地相談サポートナビ」を設けています。

放置する前に比較したい4つの選択肢

残す場合は、「いつか使うかもしれない」ではなく、誰が、何年後に、どのように使うのかを決めましょう。

利用予定が具体的でない場合は、3年後や5年後まで判断を先送りするのではなく、保有期限を設定することが重要です。

放置リスクを判断するチェックリスト

建物

• 雨漏りがない。

• 屋根や外壁が落下する危険がない。

• 窓や玄関が施錠されている。

• シロアリや害獣の被害がない。

• 給排水管から漏水していない。

• ブロック塀や擁壁に異常がない。

敷地

• 雑草が道路や隣地へ広がっていない。

• 庭木が越境していない。

• 不法投棄がない。

• 雨水や土砂が流出していない。

• 無断駐車や無断使用がない。

管理・相続

• 鍵の管理者が決まっている。

• 緊急連絡先が決まっている。

• 火災保険を確認した。

• 相続人を確定した。

• 相続登記を進めている。

• 固定資産税の負担者を決めた。

• 売る・貸す・残すの判断期限を決めた。

まとめ｜何もしないことが最も費用のかかる選択になる

枚方市で相続した空き家や空き地を放置すると、建物の劣化だけでなく、近隣トラブル、防犯問題、税負担、相続人の増加など、複数の問題が発生する可能性があります。

管理状態が悪化して管理不全空家または特定空家として勧告を受けると、土地の固定資産税等に適用されている住宅用地特例から外れる可能性もあります。

空き家をすぐに売らない場合でも、最低限の巡回、換気、通水、庭木管理、防犯対策は必要です。

最も避けたいのは、売る、貸す、残すのいずれも決めず、管理もしないまま時間だけが過ぎることです。

空き家を放置するほど、次の負担が増える可能性があります。

1．建物の修繕費。

2．解体費と残置物処分費。

3．草刈りや巡回などの管理費。

4．固定資産税等の負担。

5．近隣トラブルへの対応費。

6．相続人が増えた場合の手続き費。

7．売却価格から差し引かれる費用。

長尾・藤阪・津田で相続した空き家がある場合は、建物が傷む前に現在の状態と価格を確認しましょう。

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アルクハウス不動産では、枚方市の長尾・藤阪・津田エリアを中心に、相続した空き家・空き地の管理状態と売却方法を確認しています。

二級建築士事務所を併設しているため、建物を再利用できるか、修繕が必要か、解体した方がよいかを建築士目線で整理します。

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会社名：アルクハウス不動産（有限会社森田建設）
住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
営業時間：9:00-17:00

■建設業許可
大阪府知事許可（般-6）第112706号

■二級建築士事務所登録
大阪府知事登録（に）第8142号

■宅地建物取引業許可
大阪府知事許可（4）第55494号

所属団体　全日本不動産協会
提携司法書士　仲宗根司法書士
提携土地家屋調査士　リーガルフロンティア
提携税理士　宮田知幸税務会計事務所

代表：森田知憲

■宅地建物取引士登録番号
（大阪）第113721号

■二級建築士登録番号
第50867号

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