カテゴリ：枚方市の不動産売却 / 投稿日付：2026/04/03 07:54
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枚方市の「メロディーハイム山田池公園」で住み替えを進めるにあたり、「購入期限までに売却が間に合うか」「いくら手元に残るか」で悩まれていたA様。
査定額は2,180〜2,360万円、販売開始21日目に2,350万円で成約しました。
諸費用（仲介手数料・抵当権抹消・印紙・精算等）を差し引いた手残りは約1,684万円。
初動の写真と募集コメントを整え、内覧枠を週末に固定したことで、値下げ0回で短期成約。
手残りが早期に確定し、次の住まいの契約を落ち着いて進められたことが満足ポイントでした。
2. 読者の共感を取る「同じ悩み」提示
この記事は、こんな方に向けて書いています。
- 松井山手寄りでマンションの住み替えを検討している
- 売却が長引くと購入判断ができず不安
- ローンが残っていて、手残りが読めない
- 内覧対応で生活が崩れるのが嫌で動けない
よくある不安はこの3つです。
- 相場が分からない（強気でも安売りでも後悔しそう）
- 売れるまでの期間が怖い（購入の期限に間に合うか）
- 手残りが読めない（ローンと諸費用で結局いくら残る？）
3. 物件条件（個人情報に配慮しつつ“判断に必要な情報だけ”）
- エリア：枚方市（山田池公園近隣）
- 種別：マンション（メロディーハイム山田池公園）
- 築年数：築22年
- 面積：専有 72.40㎡（3LDK）
- 状態：居住中、室内は丁寧に使用（大きな不具合なし）
- 売却理由：住み替え（生活動線の見直し）
4. 売主様の「課題」整理（ここが一番読まれる）
A様の課題は、次の3点でした。
- 住み替え期限：購入候補の申込期限が約1か月後
- ローン残債：約560万円（毎月返済 約2.1万円）
- 内覧負担：共働きで片付け時間が限られ、内覧が増えると生活が回らない
「高く売りたいけど、売れ残ると住み替えが止まる」
ここを解消するため、初動の反響で決め切る設計にしました。
5. 相場と査定の考え方（“なぜその金額なのか”）
机上査定（簡易査定）は 2,180〜2,360万円。
訪問査定後の見立ては 2,300万円前後でした。
理由は2つです。
- 3LDKで面積帯が標準的で、検討層が広い
- 水回りや内装が“そのままでも住める”状態で、買主の初期費用不安が下がる
一方でマンションは、同一マンション内の売出し状況や、近隣マンションとの比較で反響が上下しやすいです。
そこで今回は「強気で引っ張る」より、初動で取り切る価格帯に置きました。
6. 実際の販売戦略（売主が一番知りたい“プロの動き”）
1）写真・見せ方（マンションは“清潔感”が命）
- 玄関・洗面・キッチンだけ重点整理（見せる範囲固定）
- 明るい時間帯に撮影し、室内の“抜け感”を優先
- バルコニー側の眺望（個別特定にならない範囲）を一枚入れて印象アップ
2）募集コメント（比較検討で勝つ書き方）
- 「家事動線」「収納」「リビングの採光」を短文で明確化
- 管理状態・修繕積立金の安心材料は“断定せず”に分かりやすく説明
- 引渡し時期は「相談可」にして買主の不安を先に潰す
3）内覧設計（生活を崩さない）
- 内覧は週末2枠に固定
- 内覧前チェックは「換気・照明・匂い・水回り」の4点だけ
4）価格戦略（値下げゼロ前提）
- 開始価格：2,350万円
- 反響目標：問い合わせ 週10件
- 内覧目標：初週で2件
- 値下げ判断ライン：14日で内覧2件未満なら-30万円（今回は不要）
7. 結果（数字を“セット”で出す）
- 販売開始〜成約まで：21日
- 成約価格：2,350万円
- 値下げ回数：0回
- 申込までの内覧数：4件
- 反響数：合計34件（平均 週11件前後）
- 諸費用（概算）：
- 仲介手数料：約83.7万円
- 抵当権抹消など登記関連：約3.0万円
- 印紙・精算等：約2.0万円
- その他調整：約17万円（管理費・修繕積立金等の日割精算など）
- 合計：約106万円
- 手残り：約1,684万円（2,350万円 − 約106万円 − ローン残債 約560万円）
8. 売主様のコメント（短く、でも本音）
Q. 依頼前に不安だったことは？
「住み替えで期限があるので、売れ残るのが一番怖かったです。内覧対応で生活が崩れるのも不安でした。」
Q. 決め手は？
「最初から内覧枠と価格の考え方を決めてくれたことです。短期で決めるイメージが持てました。」
Q. 良かった点は？
「値下げなしで決まり、手残りが早く確定したこと。内覧も週末にまとまって負担が少なかったです。」
Q. 同じ悩みの人へ一言
「マンションは比較されるので、出し方が大事だと思いました。早めに相談した方がいいです。」
9. この事例から学べる「失敗回避3つ」
- マンションは“写真と募集コメント”で反響が変わる
- 住み替えは“売値”より先に“手残り確定”
- 値下げは“日数×内覧数”でルール化すると回数が増えない
